Acheter Son Bien Immobilier Pendant les Fêtes de Fin d’Année…

Faut-il réaliser son achat immobilier pendant les fêtes de fin d’année, et ainsi se faire le plus beau des cadeaux de Noël, ou remettre à plus tard sur l’année 2012 son projet, d’accession à la propriété ?

L’ensemble des spécialistes nous prédisent des perspectives économiques pour l’année 2012, compliquées et bien incertaines. L’immobilier, avec son cortège de modifications fiscales et fluctuations des taux d’emprunts, n’échappera pas à la règle.

 Attendre la fin de la Crise ... ?

Alors, est-il utile de se joindre à la morosité ambiante devenue le sport national, ou bien, de manière plus pertinente, d’analyser l’évolution possible des conditions d’accession à la propriété ?

 En effet, faut-il pour s’engager dans l’achat d’un bien immobilier attendre la fin de nos déficits, que notre balance du commerce soit positive, que les perspectives d’augmentation de salaires dépassent le taux d’inflation et que notre taux de croissance soit à deux chiffres !? Autant dire, que dans cette perspective, si vous avez le statut de locataire, vous risquez de le rester encore pour un certain temps. Quant aux propriétaires, dans l’obligation de vendre leur bien pour en acquérir un nouveau, ne planifiez pas trop vite votre déménagement…

Essayons d’y voir Clair…

On constate que grâce à la nouvelle baisse des taux directeurs de la BCE, sur l’initiative du nouveau directeur Mario Draghi, les organismes prêteurs n’ont pas dans l’ensemble, augmenté leurs taux sur les crédits immobiliers, qui restent en l’état, très attractifs.

Néanmoins, à court et moyen terme, il est prévu que les banques devant faire face à la crise économique, se trouvent dans l’obligation de recapitaliser. Pour réaliser cette opération, les banques devront réinvestir des fonds propres mais aussi les bénéfices réalisés. Or, pour réaliser des bénéfices suffisants, voire plus conséquents, les banques n’auront pas d’autres remèdes que d’augmenter leur marge. Cela se traduira inéluctablement, par une augmentation des taux sur les crédits proposés aux consommateurs.

 

L’Augmentation des Taux…

Dans cette perspective d’un crédit encore actuellement bon marché, les spécialistes misent pour 2012, sur l’évolution graduelle d’une augmentation des taux au 1^er semestre, et d’une hausse plus forte sur le deuxième.

Les conséquences pour les emprunteurs seront qu’à remboursement égal, ils disposeront d’une enveloppe financière moins importante, voire suivant l'augmentation des taux, bien plus faible.

La Baisse des Prix….

Bien sûr, certains pourront toujours espérer une éventuelle baisse du prix de l’immobilier. Quelques spécialistes par ailleurs dans la lignée de Nostradamus, n’hésitent pas à prévoir une baisse pouvant aller de 10 à 15 %.

Les Perspectives.

Vraisemblablement, comme lors de toute période de crise économique, les prix de l’immobilier auront tendance à s’ajuster suivant les conditions régionales du marché. Ainsi, sans être devin, on imagine facilement que dans les régions disposant de plus d’offres de biens que de demandes, la tendance à la baisse des prix sera plus importante et pourrait, pourquoi pas, être de l’ordre de 20%.

Dans d’autres régions ou l’offre et la demande s’équilibrent, il ne serait pas inenvisageable que les prix se négocient vers une baisse de 10 à 15%, suivant le type de biens. 

Mais prévoir un écroulement des prix du marché dans les grandes agglomérations, villes, et région telle que l’île de France, ou l’offre des biens immobiliers est inférieure à la demande, serait bien hasardeux ! Il est toutefois raisonnable d’envisager suivant le type de bien, une baisse des prix de l’ordre de 10%.

Si les Prix Baissent, à qui cela Profite…..

Dans l’hypothèse conjoncturelle d’une baisse des prix de l’immobilier à appréhender, comme indiquée ci-dessus, de manière différente d’une région à l’autre, qui seraient les gagnants et perdants de cette nouvelle situation ?

Revisitons les deux catégories principales d’acheteurs :

• Les propriétaires devant vendre leur bien pour en acquérir un nouveau :

La logique du marché voudrait que s’ils achètent moins cher leur futur bien, ils revendent le leur dans les mêmes conditions. Alors à terme, serait-ce pour les acheteurs une opération à valeur neutre  qui ne justifierait en aucun cas de faire tant de bruit et d’écrits pour si peu de choses?

Pas sûr du tout ! En effet, il faudra prendre en considération l’augmentation des taux prévus sur l’année 2012.  Et là, les conséquences pourraient être plus importantes qu’il n’y paraît. En effet, pour rappel, les conditions d’emprunt sont généralement établies sur la base de 30 % des revenus de l’emprunteur. Or, si les taux à la période de demande de financement se trouvent augmentés de 1 à 2%,   la somme disponible à emprunter pour réaliser son acquisition sera nettement inférieure, l’argent étant devenu plus cher. Et comble de tout, pour le même remboursement.

De ce fait, dans la position d’acheteur, il faudra tenir compte d’une capacité d’achat moins importante, et d’un bien en rapport.

Tout cela sans compter les intérêts d’emprunts supérieurs, à rembourser sur l’ensemble de son crédit.

D’autre part, lors d’une revente et acquisition d’un bien et afin de mener de concert l’ensemble de l’opération, il est courant de faire appel au Prêt relais.

Or, les conditions d’accès de ce type de crédit font l’objet, de la part des établissements prêteurs, d’un net durcissement de leurs critères d’acceptations, qu’il est prévisible de voir s’amplifier sur 2012. Les effets de telles mesures auront pour conséquence la non possibilité pour certains propriétaires, sauf à repasser par la case locataire, de financer leur opération.

En résumé, une opération quasi neutre dictée par les conditions du marché, soit la baisse de son prix de vente et celle des biens possibles à acquérir.

Mais attention ! Grand danger sur la possibilité d’être très sérieusement pénalisé fonction de l’augmentation des taux d’intérêt d’emprunt, diminuant ainsi, pour le même remboursement, sa capacité d’emprunt, et donc le choix du bien à acquérir.

• Et pour les Primo-Accédants ? :

Est-que la baisse des prix annoncée compensera la somme des difficultés que rencontrent les primo-accédants pour accéder à la propriété ? Il y a là, matière à s’interroger !

En effet en temps de crise, même si cela peut paraître injuste, voire économiquement suspicieux, puisque justifié pour réaliser des économies, les futurs acquéreurs ont dû enregistrer quelques bonnes nouvelles….

En effet, venant d’être votée, la nouvelle réforme ne s’intitulant sûrement pas « tous propriétaires » voit la suppression du prêt à taux zéro pour les biens anciens sans travaux.

Néanmoins, le prêt à taux zéro, après contestation des professionnels, a été sauvé et reste sur toutes les zones, disponible pour les acquisitions de bien neuf.

D’autre part, les bonnes nouvelles n’arrivant jamais seules, il est déjà observé un très net durcissement des établissements prêteurs sur les conditions d’accès au financement des primo-accédants. Les banques, ne trouvant plus assez rentable les prêts sur 30 ans, ne désirent plus en proposer. De même, désirant sélectionner leur clientèle, un grand nombre d’établissements refusent dorénavant les acquéreurs ne disposant pas, d’au minimum, 10% d’apport.

Alors, 10, 20 ou 30% de baisse sur les prix des biens immobiliers importent peu pour le plus grand nombre qui ne dispose pas d’un apport suffisant, et se voit de nouveau sur une période indéterminée, privé de la possibilité d’accéder à la propriété.

Pour les autres, se trouvant encore dans le cadre des critères de nos chères banques, attendre la baisse des prix pour s’engager, c’est prendre le risque d’être à la fois victime d’une augmentation des taux, diminuant d’autant leur capacité d’achat, avec en prime, pour épée de Damoclès, des conditions d’accès au crédit pouvant encore être renforcées…

A vos calculatrices et bon mal de tête…

Alors, pour tous ceux en situation de devenir propriétaires, nous vous souhaitons bonne chance dans le calcul de vos hypothèses. En pratique, vous devrez définir lorsque possible, s'il vaut mieux acheter dès maintenant, ou patienter et prendre le risque d’une situation à venir plus qu’incertaine.

A bien y réfléchir, renseignez-vous pendant la période des fêtes de fin d’année sur la possibilité d’offrir à votre petite famille le plus beau des cadeaux de Noël…

 Ah ! J’oubliais, bonnes fêtes de fin d’année…